CAPITULO 3.- Dación en pago y responsabilidad patrimonial universal.

La Responsabilidad Patrimonial Universal nace del artículo 1.911 del Código Civil CC.  Supone que todos respondemos de nuestras deudas con todos nuestro bienes y derechos.  Incluso un bebé nace con esta Responsabilidad Patrimonial Universal. Si tiene patrimonio responde (padres millonarios muertos en accidente de coche cuando tiene 3 meses de edad).

Rafael Corral Notaria Leganes - La Hipoteca - Introduccion - 1

1.- Dación de pago forzosa

Como ya dije la IDEA PRECONCEBIDA del DEUDOR PRESTATARIO es que en caso de impago del Préstamo la Entidad de Crédito se dirigirá PRIMERO contra la finca hipotecada e intentará cobrar la deuda vendiéndola o subastándola.  Pero si tras la venta o subasta todavía falta dinero entonces la Entidad de Crédito se dirigirá contra otros bienes del Deudor/Prestatario o contra su sueldo o pensión (Subsidiariedad).

La idea de Dación en Pago introduce aquí una modificación. En la SUBSIDIARIEDAD el Deudor/Prestatario responde universalmente con todos sus bienes.  Pero por orden:

1.- con la finca hipotecada;

2.- con todo lo demás ya sin orden.

Por el contrario la Dación en Pago supone que la Entidad de Crédito sólo puede ir contra la finca hipotecada.  Única y exclusivamente.  Es la Dación en Pago Forzosa.  No se puede tocar nada más del Deudor/Prestatario.  Se suele decir que “con las llaves paga”.

Rafael Corral Notaria Leganes - La Hipoteca - Introduccion - 1

Está muy extendida la idea de que son muchos los países donde existe este sistema de Dación de Pago, especialmente USA.  Sin embargo un sistema de Dación en Pago Forzosa puede decirse que es prácticamente inexistente en el mundo.

2.- Dación de pago pactada

El artículo 140 de la Ley Hipotecaria (LH) permite que Deudor/Prestatario y Acreedor/Prestamista pacten que la Entidad de Crédito sólo pueda dirigirse contra la Finca Hipotecada para conseguir el pago del préstamo.

Pero es un pacto.  Por tanto lo tienen que firmar libremente Deudor/Prestatario y la Entidad de Crédito.  No es posible obligar a la Entidad de Crédito a aceptar este pacto e incluirlo en las escrituras de Préstamo Hipotecario.

La Ley Hipotecaria permite esta posibilidad pero en la práctica no se está otorgando este acuerdo de concreción de responsabilidad limitando la universalidad del artículo 1.911 del Código Civil (CC).

3.- Dación EN PAGO Forzosa Legal 

Existe para los Deudores Hipotecarios en Riesgo de Exclusión Social de acuerdo con el Código de  Buenas Prácticas Bancarias.  El problema es que está muy limitado el acceso a esta Dación ya que se exige:

A.– Ingresos de todos los miembros de la unidad familiar inferiores a 8.400€ año.

B.- El conjunto de la unidad familiar carece de otros bienes.

C.- La hipoteca recae sobre la única vivienda de la unidad familiar y se concedió para comprarla.

D.- No hay otras garantías reales o personales.

Si se cumple todo esto entonces podrá conseguirse:

E.- Carencia de Pagos

F.- Ampliación del Plazo de Amortización

G.- Bajada de Intereses

H.- Dación en Pago quedando CANCELADA la Deuda.

I.- Obtener el Alquiler de la Finca entregada.